Как известно, недвижимость сегодня – это самое выгодное, безопасное и стабильное вложение денежных средств. Крылатое выражение М. Булгакова в романе «Мастер и Маргарита»: «Квартирный вопрос испортил москвичей» с каждым годом становится все актуальнее. Как покупатель, так и продавец действуют посредством услуг риэлтора или частного маклера почти всегда. Законодательство в этой сфере разработано плохо, а некоторые покупатели мало разбираются в тонкостях «делопроизводства».
От мошеннических действий больше всего страдает покупатель, только в некоторых случаях продавец. Добросовестные покупатели, как правило, отличаются доверчивостью и юридической неграмотностью. Методы мошенников с каждым годом становятся изощреннее. Давайте разберемся, какие методы применяют мошенники для того чтобы завладеть квартирой или денежными средствами незаконным способом.
Самым простым способом мошенничества является продажа недвижимого имущества лицом – не собственником помещения. В таком случае продавцом может выступать член семьи, друг, даже риэлтор или другие лица якобы по доверенности собственника помещения. Для того чтобы обмануть добросовестного покупателя мошенники используют поддельные документы, психологические приемы, а также иные способы. Если недвижимое имущество будет продано по поддельным документам, то покупатель потерпит не только материальный, но моральный ущерб. После того, как появится настоящий продавец и захочет вернуть свою квартиру, начнутся бесконечные судебные разбирательства. Далеко не факт, что покупатель получит свои денежные средства в полном объеме. Одним из способов проверки продавцов является требование показать оригиналы правоустанавливающих документов (свидетельства, доверенности, договоры купли-продажи и др.). Вы также можете защитить себя путем проверки чистоты приобретаемого жилья или обратитесь в агентство недвижимости, где проверка квартиры на юридическую чистоту является неотъемлемой частью работы.
Широкое распространение получил вид мошенничества, когда квартира продается сразу нескольких покупателям. Для этого продавец приносит несколько экземпляров поддельных документов и начинает проводить сделку с каждым из покупателей. Квартира будет в собственности у того, кто первым успеет ее зарегистрировать в установленном законом порядке. Однако такая схема характерна для некоторых субъектов Российской Федерации, в Центральном регионе уже давно разработаны схемы защиты от таких преступлений. Так, деньги продавец получает только в том случае, если договор купли-продажи недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке.
Подозрительно, если квартира, которую покупатели хотят приобрести в собственность, находится во владении у граждан на основании договора коммерческого найма. Так, мошенники заключают с собственником помещения договор коммерческого найма, спокойно там проживают, находят специального представителя, так называемое подставное лицо, и разрабатывают всю необходимые правоустанавливающие документы на квартиру. В настоящее время документы подготавливаются на высоком уровне, потому что у мошенников есть самые разные печати и бланки, подставные нотариусы, с помощью которых документы практически не отличаются от оригиналов. Такая ситуация ставит в неудобное положение всех, кроме мошенников. Реальный владелец помещения узнает о продаже своей квартиры спустя некоторое время и, как правило, обращается в суд. Суд решает дело, учитывая мнения и интересы обоих сторон.
Будьте осторожны при внесении задатка или аванса. Мошенники не подписывают предварительный договор о внесении аванса, а просто предоставляют копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Опасность заключается в том, что задаток может быть получен от нескольких лиц, а вот доказывать, что Вы были первым, придется именно Вам. Мошенники при этом пользуются определенными уловками для заманивания доверчивых покупателей. Цену в объявлении указывают на 20-30% дешевле. Чтобы обезопасить себя от лишних проблем, попробуйте попросить оригиналы правоустанавливающих документов. Мошенники оригиналов Вам точно не предоставят.
Участие нотариусов в проведении сделки купли-продажи недвижимости может только усугубить мошеннические схемы. Как правило, у нотариусов есть оригинальные бланки документов и печати. Преступникам необходимо лишь вписать всю необходимую информацию и действовать от имени продавца совершенно спокойно. Доказать в этом случае поддельность документов очень сложно, ведь бланки настоящие. Нередко нотариусы знают, что действия лиц не соответствуют законам Российской Федерации, но они ничего не говорят и выступают соучастниками по делу. Иногда нотариусы используют моральное давление на продавцов, убеждают их заключить договор купли-продажи на весьма невыгодных условиях. Так, некая фирма работала с людьми, имеющими определенные проблемы с наркотическими средствами или алкоголем. Схема была простая, людей приводили к нотариусу уже в наркотическом или алкогольном опьянении, а затем составляли доверенность на недвижимое имущество. Впоследствии таких «пострадавших» находили мертвыми. Уголовные дела не возбуждались, следственные действия, направленные на выяснение обстоятельств по делу не проводились.
Решения суда — это документ, который может лишить Вас права собственности, однако он также может оказаться поддельным. Документ не печатается на официальном бланке, так что для профессиональных мошенников подделать его не составляет проблемы. Подделывается только печать и подпись судьи. Как проверить, что за документ Вам предъявили? Немедленно идите в суд и уточняйте у работников канцелярии, было ли такое дело, осталось ли такое решение в архиве. Лучше вызвать сторону, участвующую в деле, так у вас появятся гарантии получить настоящий текст решения, если оно вообще было.
Не попадитесь в руки «черных» риэлторов. Это могут быть и «специалисты», которых Вам посоветовали знакомые, и фирмы-однодневки. Именно они совершают все мошеннические действия, которые были описаны выше. Способы могут быть самыми различными. Зачастую для мошеннических целей открываются фирмы – однодневки, заключаются промежуточные договоры, авансовые соглашения, а затем преступники исчезают в неизвестном направлении. Мошенников, черных риэлторов очень сложно распознать среди обычных людей. Они подстраиваются под жизненные условия, показывают свою осведомленность в законодательстве, используют различные психологические приемы для обмана добросовестного покупателя. Иногда их можно распознать по суете и спешке, которую они специально разводят во время оформления всей сделки. Так они думают, что человек не успеет усмотреть всех элементов истории объекта. Будьте бдительны, внимательно читайте договоры, требуйте оригиналы правоустанавливающих документов.
Для того чтобы избежать обмана необходимо прежде всего знать схемы мошеннических действий, а, кроме того, никому не доверять. Лучше всего, если Вы сами ориентируетесь в законодательстве. Ниже приведу несколько советов, следуя которым, Вы сможете избежать проблем при покупке или продаже недвижимого имущества:
Для начала необходимо проверить риэлтерское агентство, проверить, не является ли оно фирмой – однодневкой. Попросите уставные документы организации, посмотрите, сколько лет на рынке существует данная организация. Фирмы с большим стажем не захотят портить свою репутацию.
Хотя лицензирование риэлтерской деятельности уже давно отменено, сегодня существует сертификация этой деятельности. Ознакомьтесь с постановлением Госстандарта Российской Федерации от 8 февраля 2002 года № 14 «О государственной регистрации Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости Российской Федерации и ее знака соответствия», в нем как раз прописаны все основы сертификации. Это будет двойная защита для вас. Во-первых, сертификацию проходят хорошие фирмы, кроме того, в случае инцидента, для сертифицированных фирм действуют комиссии по урегулированию споров.
У риэлтора должна быть собственная база объектов недвижимости. Иначе, как он может предложить Вам качественные варианты. Вообще перед тем, как обращаться к риэлторам, изучите самостоятельно с помощью открытых источников информации, какие услуги оказывает риэлтор, как проходит сделка.
Обязательно проводите правовой анализ законодательных актов и правоустанавливающих документов. Вы должны четко представлять себе, что хотите получить, как все проходит. Для этого воспользуйтесь услугами юриста или просто самостоятельно. В частности, очень важно знать, какие основные документы должны быть у вас на руках во время приобретения имущества. Так основные сведения, необходимые Вам как покупателю находятся в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также домовой книге. Из этих документов вы узнаете, кто проживал на территории данного недвижимого имущества, кроме того, увидите, кем жилплощадь была приватизирована.
USD
EUR
GBP
JPY
PLN
AMD
AUD