Аренда в торговом центре кажется понятной задачей только на первом этапе. Нужно найти свободное помещение, узнать ставку, подписать договор и открыть точку. На практике основная сложность не в том, чтобы найти площадь, а в том, чтобы понять, будет ли место работать на бизнес. Два помещения в одном ТЦ могут отличаться по результату в несколько раз, хотя площадь, ставка и этаж будут похожими.
Проходимость в ТЦ нельзя оценивать только по общему количеству посетителей. Важно смотреть, какие люди проходят именно мимо выбранной зоны, зачем они идут в торговый центр, сколько времени проводят внутри, какие магазины посещают до и после этой точки. Место рядом с входом не всегда лучше. Иногда посетитель проходит его слишком быстро и не готов останавливаться. А зона возле якорного арендатора может давать более качественный поток, если аудитория совпадает с товаром или услугой.
Перед выбором помещения нужно понять роль локации внутри торгового центра. Есть проходные коридоры, зоны ожидания, фудкорт, галереи рядом с крупными сетевыми магазинами, участки возле эскалаторов, лифтов и входных групп. У каждой зоны своя логика. Для импульсной покупки важна видимость и возможность быстро подойти к точке. Для услуги важнее спокойная зона, понятная навигация и доверие к соседству.
При первичной оценке стоит проверить несколько параметров:
-
откуда идет основной поток посетителей;
-
видна ли точка с ключевых маршрутов;
-
есть ли рядом сильные арендаторы;
-
не перекрывают ли обзор колонны, вывески, островки, рекламные конструкции;
-
совпадает ли аудитория ТЦ с продуктом;
-
удобно ли человеку остановиться, подойти, рассмотреть товар;
-
не находится ли помещение в «мертвой» зоне между активными участками.
Частая ошибка арендатора — смотреть помещение в удобное для себя время. Например, днем в будний день или после встречи с менеджером. Но торговый центр живет по разным сценариям. Утро, обед, вечер, выходной день, праздничный период — все это разные потоки. Нужно наблюдать за точкой несколько раз. Важно не просто считать людей, а понимать их поведение: идут ли они целевым маршрутом, замедляются ли, смотрят ли по сторонам, заходят ли в соседние магазины.
Отдельное значение имеет состав арендаторов рядом. Соседство с известным брендом может дать дополнительный поток, но не всегда приводит к продажам. Если рядом магазин с другой аудиторией, люди будут проходить мимо без интереса. Лучше, когда соседние точки не конкурируют напрямую, но усиливают общий маршрут. Например, покупатель после одежды может заинтересоваться аксессуарами, косметикой, кофе, подарками или услугой быстрого формата.
Ставка аренды тоже не должна оцениваться отдельно от локации. Дешевое помещение может оказаться дорогим, если оно не дает продаж. А более высокая ставка бывает оправданной, если место дает стабильный поток и сокращает расходы на привлечение клиентов. Поэтому считать нужно не только ежемесячный платеж, но и возможную выручку, средний чек, маржинальность, сезонность, расходы на персонал и оформление точки.
До подписания договора важно запросить максимум информации по помещению:
-
план этажа с соседними арендаторами;
-
данные по вакантным и будущим площадям;
-
условия размещения вывески;
-
правила ремонта и график работ;
-
ограничения по ассортименту или формату;
-
условия индексации ставки;
-
порядок расторжения договора;
-
дополнительные платежи;
-
требования к внешнему виду точки.
Еще один риск — не узнать о будущих изменениях в торговом центре. Зона может выглядеть сильной сейчас, но через несколько месяцев рядом закроется якорный арендатор, изменится маршрут, начнется ремонт или переедет крупный магазин. Такие детали редко лежат на поверхности. Их нужно уточнять до сделки, иначе помещение, выбранное по текущей картине, быстро потеряет часть потока.
Выбор места в ТЦ требует не эмоций, а проверки. Хорошая локация должна соответствовать формату бизнеса, бюджету, аудитории и плану развития. Помещение нужно оценивать не по словам «место проходное», а по конкретным признакам: кто проходит, зачем проходит, видит ли точку, готов ли остановиться и купить. Тогда аренда становится не просто расходом, а частью рабочей модели бизнеса
В процессе написания статьи частично задействованы материалы с arendatrc.ru — выбор места для аренды в ТЦ
Дата публикации: 29 июля 2022 года
USD
EUR
GBP
JPY
PLN
AMD
AUD